Какие документы просить у собственника
Список ниже — общие ориентиры для due diligence, а не юридическая консультация. Финальную проверку документов всегда стоит доверять своему юристу.
Сначала — как устроен доступ к документам на площадке
До того как вы отправили предложение обмена, документы актива не видны никому вообще. После того как предложение принято к обсуждению, владелец открывает то, что заранее пометил доступным на переговорах, а остальное — вручную и поштучно, по запросу. Это не бюрократическая задержка: в выписках и свидетельствах есть паспортные данные, и открывать их всем подряд означало бы публиковать персональные данные в открытом доступе. Поэтому список ниже стоит воспринимать как то, что можно и стоит запросить по ходу переговоров, а не то, что должно быть открыто сразу.
Базовый набор — почти для любой недвижимости
- Выписка из ЕГРН — подтверждает текущего собственника и наличие обременений: залога, ареста, аренды
- Правоустанавливающий документ — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или иное основание, по которому текущий владелец получил актив
- Кадастровый паспорт или выписка с кадастровым номером — для сверки фактических границ и площади с документами
- Справка об отсутствии задолженностей по налогам и коммунальным платежам на объект
Дополнительно — по категории актива
Для земельного участка имеет смысл отдельно уточнить категорию земель и вид разрешённого использования — они напрямую определяют, что на участке вообще можно строить, и часто расходятся с ожиданиями покупателя. Для гостиницы и санатория — документы на медицинскую или гостиничную лицензию, если она требуется по профилю объекта, а также договоры с турагентствами и информацию о реальной загрузке, а не только заявленный номерной фонд. Для склада и производства — технический паспорт здания, документы на инженерные сети и, отдельно, документы о соответствии пожарным нормам. Для готового бизнеса — бухгалтерскую отчётность за последние периоды и список действующих договоров, которые перейдут вместе с бизнесом.
Как правильно запрашивать документы по ходу переговоров
Не стоит требовать весь список сразу в первом сообщении — это выглядит как недоверие ещё до начала разговора. Разумнее двигаться по этапам: сначала правоустанавливающий документ и выписка из ЕГРН, чтобы убедиться, что перед вами вообще собственник, а не посредник; затем, когда стороны в целом согласовали условия обмена, — специфичные для категории документы вроде лицензий или бухгалтерской отчётности, которые уже не нужны, если сделка не сложится. Если владелец затягивает с раскрытием какого-то конкретного документа без объяснений — это само по себе повод отнестись к активу внимательнее.
Что дальше
Даже полный комплект документов — это основание для проверки, а не гарантия чистоты сделки. Площадка оказывает информационные услуги и не проверяет право собственности за вас: финальную юридическую экспертизу документов по-прежнему стоит доверять своему юристу или нотариусу, особенно если речь о сделке на сотни миллионов рублей. Подробнее о том, как связаны честность модерации и правовой статус площадки, — в разделе вопросов о безопасности и документах.