Зачем нужна доплата и как её считают
Активы почти никогда не совпадают в стоимости до рубля. Доплата — способ обменяться, не сводя сделку целиком к деньгам.
Зачем вообще нужна доплата
Представьте склад стоимостью 90 млн ₽ и участок под застройку стоимостью 115 млн ₽. Прямой обмен 1:1 здесь несправедлив по отношению к владельцу участка — он отдаёт актив дороже, а получает дешевле. Отказаться от сделки из-за разницы в 25 млн ₽ — вариант, но не единственный: собственник склада может доплатить эту сумму деньгами и всё равно получить участок в обмен на свой склад. Сделка остаётся обменом активами, а не превращается в продажу участка за деньги — просто у неё появляется денежная часть, которая закрывает конкретную разницу, а не всю стоимость целиком.
Как условия по доплате задаются заранее
В условиях обмена, которые прикрепляются к активу или запросу, владелец сам определяет свою позицию по доплате — до того, как начнутся переговоры с конкретным человеком:
- Готов доплатить — и указывает, до какой суммы
- Готов принять доплату — и указывает, от какого размера ему интересно
- Рассматривает только равноценный обмен — и доплату не обсуждает вовсе
Эта позиция участвует в фильтрах каталога: владелец, который принципиально не хочет доплачивать, не получает поток предложений с доплатой. Это экономит время обеим сторонам ещё до того, как кто-то написал первое сообщение.
Кто считает итоговую сумму
Итоговый размер доплаты — предмет переговоров сторон, а не автоматический расчёт площадки. При отправке предложения указывается направление (кто доплачивает) и сумма, которую предлагает отправитель, но это стартовое предложение, а не окончательная цифра — как и с ценой актива, стороны могут сойтись на другой сумме в процессе переговоров, опираясь на независимую оценку обоих активов.
Доплата — это не комиссия площадки
Важно не путать два разных платежа. Доплата — это деньги, которые одна сторона сделки платит другой стороне, чтобы закрыть разницу в стоимости активов; она никак не связана с площадкой. Отдельно от неё существует вознаграждение за сопровождение сделки самой площадкой — ориентир 1% за обычную сделку и 3–4% за сложный или многосторонний обмен, и оно применяется, только если стороны сами попросили площадку помочь довести сделку до конца. Подробнее об этом — на странице сопровождения сделок.
Что если доплата всё равно слишком большая
Если разница в стоимости настолько велика, что доплата деньгами становится неудобной или невозможной, стоит посмотреть на многосторонний обмен: в цепочке из трёх и более участников разницу иногда закрывает не доплата, а третий актив, подходящий именно этой паре. Как строится такой цикл — в статье о том, как работают цепочки из трёх участников.